央企联合操盘逻辑拆解：方程国贤府85%去化率背后的开发模型

2024年12月16日，北京丰台区一宗三角形地块第三次上架，最终被中建方程与中建智地联合体以底价13.54亿元摘得。地块楼面价约2.84万元/平方米，彼时市场反应平淡，意向企业仅此一家。

然而，四个月后的2025年4月11日，这个案名为方程国贤府的项目首开，推出406套房源，实现去化85.3%，销售额17.2亿元。这一戏剧性反转背后，隐藏着值得深入剖析的开发模型。

地块曲折历程：从三次挂牌到央企接盘

回溯该地块出让历史，2024年9月首次上架时，与另一宗商业金融用地以组团形式捆绑出让。住宅部分占地约3.18公顷，规划建面约4.77万平方米；商业金融地块占地约1.18公顷，规划建面约2.12万平方米。捆绑销售模式直接导致第一次流拍。

2025年4月，供地方案调整，商业金融地块被剥离，改为6028住宅用地单独出让。但市场依旧反应平淡，未收到企业意向。直至同年12月16日第三次上架，地块才转入挂牌竞价阶段。

三角形地块形状限制了规划与楼栋排布，加之周边配套待完善、安置房较多等因素，板块去化前景不明朗，这是前两次挂牌失败的核心原因。

双央企分工机制：品牌输出与资金主导的协同逻辑

项目公司北京丰程置业有限公司注册于2025年12月25日，注册资本3000万元。中建方程持股93%，中建智地持股7%。这一股权结构清晰界定了双方角色：中建方程承担资金与操盘主导，中建智地则输出产品品牌。

中建方程作为中国建筑旗下新型城镇化投资公司，业务覆盖片区开发、房地产投资、城市运营三大领域，但住宅开发经验相对有限。该公司在北京主城区的住宅项目屈指可数，且普遍分布在门头沟、延庆等远郊区域。

中建智地则自2019年以来深耕北京市场，七年打造二十一个项目，形成成熟的府系产品线。国贤府IP此前已落地房山、昌平等非核心区五个项目。中建方程需要标杆项目破局，中建智地需要进入城六区，双方需求高度互补。

可持续金融工具：低成本资金如何倒逼产品力提升

今年1月14日，中建方程成功发行首单10亿元可持续挂钩中期票据。全场认购倍数2.38，票面利率仅2.19%，期限3+2年。关键条款在于：若2027年末可持续建筑认证面积未达561.03万平方米，第三年度票面利率将上调15BP。

这一融资模式将资金成本与产品标准直接挂钩，从融资端倒逼开发端强化绿色建筑认证，形成“低成本融资-高标准开发-品牌溢价”的正向循环。自去年下半年以来，中建方程接连在京落子，或正是这一战略转向的具体体现。

开发周期压缩：从拿地到开盘的四个月方法论

方程国贤府从拿地到取证仅历时四个月，首开去化近九成。这一高效周转背后，是前置报建、并联审批等开发流程优化的结果。央企背景提供的不仅是融资便利，更包括与地方政府的协调效率。

对于行业而言，该项目的参考价值在于：当市场信心不足时，央企联手的风险分散机制、成熟产品线的品牌赋能、可持续金融的资金支持，构成了穿越周期的开发模型。